【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本願発明は、全く新規な買戻し特約付き不動産投資システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】不動産投資は多大の額となるため、投資金を証券化して細分化し、これにより投資金の早期回収を図ることが最近行なわれ出した。 これは、不動産を流動資産とみなし、キャッシュフローによる価値判断をするようになってきたこと、またバブル経済以降不動産に固定された資金を流動化しようとする考え方が生じてきたこと等による。

【０００３】しかしながら、このような証券化による投資金の回収方式は、証券発行会社の多大の信用力がなければ事実上機能し得ず、よって絶大な信用力のある一部の大手会社でなければなし得ないのが実情である。 けだし、証券化はあくまで債権化であり、不動産そのものではないため、信用力に劣る中小零細の企業や個人には決して手出しをすることができないからである。

【発明が解決しようとする課題】

【０００４】本願発明は、国が完備する不動産持分登記の信用力を利用して投資金を細分化し、一方で買戻権の実効を保証すべく対象不動産に関する情報を開示し、常に最新の情報を投資家に提供することにより買戻しによる換金を保証し、もって不動産投資金の流動化を図ることを目的とする。

【０００５】

【課題を解決するための手段】上記目的達成のため、本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムは、サーバが募集広告をインターネット通信を介して提供し、
該募集広告には事業者又は事業者の指定する者が対象不動産の持分を不特定人に売り出すため投資の概要、物件情報、募集要項等が表示され、該サーバにインターネット通信を介して応募してきた投資家と事業者又は事業者の指定する者との間に売買契約が締結された場合投資家と事業者又は事業者の指定する者との間で対象不動産を賃貸して得た賃貸料より諸経費を控除した残余の額のうち分配金を所定の順序に従い各投資家に分配する管理委託契約が締結され、サーバは対象不動産に関する配当率Ｈ、空室率κ及び対象不動産を運営する事業者又は事業者の指定する者の経営状態等の開示情報をインターネット通信を介して上記投資家に提供しており、該開示情報は単位時間毎の最新情報にて更新され、対象不動産の賃貸において空室が出現した場合において上記開示情報により投資家が上記売買契約に基づく買戻権を行使するときは予め定めた率で事業者又は事業者の指定する者が該投資家の持分を買戻すことを特徴とする。 また、請求項１記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、
事業者又は事業者の指定する者も対象不動産に投資するものであり、この場合一般の投資家の投資が配当金に関し優先して配当を受ける優先配当投資であり、事業者又は事業者の指定する者の投資が配当金に関し劣後的に配当を受ける劣後配当投資であることを特徴とする。 また、請求項１又は請求項２記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、上記配当金の分配の順序は優先配当金、劣後配当金、ボーナス配当金、事業者利益の順であることを特徴とする。 また、請求項１記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、上記配当の率は対象不動産の年間実質回収賃貸料から年間諸経費を減じた額に対する不動産価値から事業者又は事業者の指定する者の劣後配当投資額を減じた額の百分比であることを特徴とする。 また、請求項１記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、上記空室率κは当月末までの実質回収賃貸料を当月予定賃貸料総額にて除した数値を「１」より減じた数値であることを特徴とする。 また、
請求項１記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、対象不動産の売買契約が成立し代金の払込みがなされたときは持分登記をすることを特徴とする。 また、
請求項１記載の買戻し特約付き不動産投資システムにおいて、上記単位時間が「日」であること特徴とする。

【０００６】

【発明の実施の形態】次に、実施の形態を示す図面に基づき本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムをさらに詳しく説明する。 なお、便宜上同一の機能を奏する部分には同一の符号を付してその説明を省略する。
図１は本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムの投資時のスキームを示す。 ここで、１は事業者、３
は投資家、５は対象不動産（又はそのオーナーを指すことがある）、７は対象不動産５を借りるテナントである。

【０００７】まず、事業者１は、サーバ１Ａとなるコンピュータに対象不動産５の持分を不特定人に売り出すための投資の概要、物件情報、募集要項等を表示した募集広告を入力し、該募集広告をインターネット通信を介して提供する（図１）。

【０００８】「投資の概要」には、不動産価格、今回募集総額、募集口数、利回り、優先配当制度に関する事項、不動産の管理に関する事項、換金・担保設定に関する事項、買取保証に関する事項、ローンに関する事項、
応募締切り期限、等が表示される。 「物件情報」には、
住居表示、土地に関する事項（所在地、地番、地目、地積、市街化区域その他の都市計画法に基づく制限、用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域等の指定・形状・接道等建築基準法に基づく制限、国土利用計画法その他の法令に基づく制限）、建物に関する事項（所在地、家屋番号、種類、構造、床面積、建築年月日等）、賃貸に関する事項（テナント数、賃貸料総額、預かり保証金額、
固定資産税、管理費、不動産取得税等）が表示される。

【０００９】「募集要項」には、事業者、投資総額、優先配当投資募集額、劣後配当投資額（事業者引受額）、
投資総口数、優先配当投資募集口数、換金担保に関する事項、優先配当投資に関する事項、テナント保証金に関する事項、更新料に関する事項、礼金に関する事項、名義書換に関する事項、所得区分、相続税評価に関する事項、投資時にかかる税金等に関する事項、商品の販売中止について、投資家募集方法について、等が表示されている。

【００１０】投資家３は上記サーバ１Ａにインターネット通信を介して応募する（図１）。 ３Ａは投資家３のコンピュータ（端末）を示す。 事業者１の仲介により投資家３と対象不動産５のオーナとの間に対象不動産５に関する売買契約が締結された場合（図１）、投資家３
と事業者１との間で対象不動産５を賃貸して得た賃貸料より諸経費を控除した残余の額のうち分配金を所定の順序に従い各投資家３に分配する建物管理委託契約が締結される（図１）。

【００１１】上記売買契約が締結されると（図１）、
対象不動産５のオーナに対し投資家３より代金が支払われ、この支払いと同時に対象不動産５の共有持分の登記がなされる（図１）。 事業者１も対象不動産５に対し投資しているが（事業者１の投資は投資家３による投資の前後を問わない。図１では便宜上として図示する）、投資家３の投資は配当金に関し優先配当して配当を受ける優先配当投資であり、事業者１の投資は配当金に関し劣後的配当を受ける劣後配当投資である。 一方対象不動産５のオーナ（各投資家３及び事業者１を含む）
とテナント７との間には対象不動産５についての賃貸借がなされる（図１）。

【００１２】図２は運営時のスキームを示す。 事業者１
のサーバ１Ａは対象不動産５に関する配当率Η、空室率κ及び対象不動産５を運営する事業者１の経営状態等の開示情報を、図３に示すように、インターネット通信を介して上記投資家３に提供している。 この開示情報は毎日最新の情報に更新されている。 配当率Ηを［数１］
に、空室率κを［数２］に、劣後配当投資比率βを［数３］に各示す。 なお、［数２］における「当月予定賃貸料総額」とは満室状態での賃貸料総額をいい、「当月末までの実質回収賃貸料」とは未収分を計上しない。

【００１３】

【数１】

【００１４】

【数２】

【００１５】

【数３】

【００１６】事業者１と投資家３との間には上記した建物管理委託契約が締結されている（図１、図２）。
また事業者１は、上記建物管理委託契約に基づきテナント７に対し建物の賃貸管理をしており（図２）、テナント７より賃貸料を代行徴収する（図２）。 この賃貸料は、建物管理委託契約（その内容は募集要項にも示されている）に基づき所定の順序に従い各投資家３に分配される。

【００１７】配当金は、管理費、修理・修繕費、固定資産税等の諸経費を控除した残余について、図４（Ａ）に示す通り、優先配当金、劣後配当金、ボーナス配当金、
事業者利益の順に充当される（図２）。

【００１８】図４（Ｂ）は空室が出現し賃貸料総額が上記各配当金に充当することができなくなった場合を示す。 この場合は図４（Ａ）に丸数字で示す順に負担する。 即ち、まず事業者利益、次いでボーナス配当金、次いで劣後配当金の順に負担していき、優先配当金による負担は最後の負担となる。 かくて例えば配当率を投資家３の投資額の５．５％に設定した場合において、優先配当金の配当率Ηが５．５％を下回ったときは、投資家３
は各自この投資を継続するかあるいは終了せしめるか判断する。 この判断材料として、事業者１は投資家３に対し、［数１］に示す配当率Η、［数２］に示す空室率κ、［数３］に示す劣後配当投資比率β、事業者１の経営状態等の開示情報をインターネット通信を介して提供している（図３）。 そしてこの開示情報は毎日更新されるので、投資家３は最新情報を入手することができる。

【００１９】ここで、配当率Η＞５．５％のときは、諸経費及び優先配当金の充当が可能であり、配当率Ηの設定値により劣後配当金、ボーナス配当金及び事業者利益の充当も可能となる。

【００２０】配当率Η＝５．５％のときは諸経費及び優先配当金の充当のみ可能である。

【００２１】配当率Η＜５．５％のときは図４（Ｂ）となる。

【００２２】また配当率Ηと空室率κとの関係は次の通りである。 即ち、空室率κ＝０のときは、配当率Η＞
５．５％となり、諸経費、優先配当金、劣後配当金、ボーナス配当金及び事業者利益（図４（Ａ）の乃至）
の全てを充当することができる。

【００２３】０＜空室率κ≦劣後配当投資比率βのときは配当率Η≦５．５％となるが、少なくとも諸経費及び優先配当金の充当は可能である。

【００２４】空室率κ＜劣後配当投資比率βのときは配当率Η＜５．５％となり、図４（Ｂ）に示す如く配当欠損状態となる。 例えば、投資総額１７，３００万円、優先配当投資募集額１２，０００万円、劣後配当投資額（事業者１の引受額）５，３００万円、配当率Η５．５
％の場合の各配当金は次の通りとなる。 即ち、諸経費控除後、各投資家３に５．５％の優先配当金を支払い、次いで残余額から事業者１へ５．５％の劣後配当金を支払い、次いで事業者１及び投資家３にボーナス配当金を支払う。 ボーナス配当金は、例えばその２０％を各投資家３に、その８０％を事業者１に支払う。 次いで残余額があれば事業者利益として事業者１が受け取る。 上記において空室が出現した場合は、まず事業者利益、ボーナス配当金の順で負担し、次に賃貸料総額の１７３分の５３
までは事業者１の負担となる。 これによっても賃貸料総額の１７３分の１２０を確保できなくなっときは優先配当金の予定配当率Ηを下回ることになり、次の終了スキームとなる。

【００２５】図３は投資家３が該当投資を終了する場合のスキームを示す。 ここで、９は指定買取人、事業者１
は第三投資家である。

【００２６】上記開示情報より投資家３が該当投資を終了せしめると判断した場合（図３）、投資家３は次の２者のうちいずれかを選択する。 第１の方法は、各自探し出す第三投資家９に自己の持分を売却し（図３）、
自己の投資額を当該売買代金として回収する途である（図３）。

【００２７】第２の方法は、売買契約に特約された買取保証制度を援用して指定買取人１１に自己の持分を買い取らせる途である。 後者の場合、投資家３はインターネット通信を介してまず事業者１に買取りの申込みをする（図３）。 この申込みがあると、事業者１は指定買取人１１に予め定めた率（例えば、買取申出時における不動産鑑定士査定額の９５％）の買取価格で買い取るよう指示する（図３）。 かくて投資家３より指定買取人１
１に持分登記済権利証、印鑑証明書等必要な書類が交付され（図３）、指定買取人１１より投資家３へ当該売買代金が支払われる（図３）。 かかる投資家３の持分売買に関する仲介事務は、具体的には投資家３と事業者１との間でなされ（図３）、投資家３より事業者１へ所定の仲介手数料が支払われる（図３）。

【００２８】なお、残余の投資家３のため、事業者１とテナント７との間では図２について述べたように賃貸管理及び賃貸料の代行徴収がなされる。 また第三投資家９
は、持分を売却した投資家３に代わり本システムに参加して、前記した要領で対象不動産５より優先配当金を得る。

【００２９】上記実施の形態による買戻し特約付き不動産投資システムによれば、５の換金に関する情報をインターネット通信を介して事業者１のサーバ１Ａよりアップツーデートに各投資家３に開示し、常に最新の配当率Η、空室率κ、事業者１の経営状態等の開示情報を投資家３に提供する。 これにより各投資家３は、買戻しによる換金をするか否かにつき判断材料を得ることができ、
買戻権の実効が保証される。 したがって、中小会社等資本力や信用力のない者であっても、比較的容易に不動産投資金の早期回収を図ることができる。

【００３０】また、上記実施の形態では、投資の募集を行なう事業者１自身が賃貸事業を運営するとともに、対象不動産５のオーナーの１人ともなっており、さらに終了時には指定買取人１１に買取保証制度に基づく買取指示をする。 よって、各投資家３はインターネット通信を介して事業者１のサーバ１Ａのみを相手方とすればよく、取引を迅速かつ安全になすことができる。 その理由は、この種取引は多面関係となることが多いところ、サーバ１Ａより最新の開示情報を引き出し、事業者１のみを相手方とすることは実質上投資家３にとって１対１の対応関係いわば顔の見える取引関係となり、安心感を与えるからである。

【００３１】本願発明は上記した実施の形態に限定されない。 例えば、劣後配当投資者は事業者１が兼務しなくてもよく、事業者１の指定する第三者であってもよい。
また、単位時間は任意であり、例えば週次にしてもよい。

【００３２】

【発明の効果】このように本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムによれば、買戻しによる換金を保証し、もって不動産投資金の流動化を図ることができ、
信用力に劣る例えば中小零細の企業や個人であっても、
比較的容易に不動産投資金の早期回収を図ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムの実施の形態を示し、投資時の仕組みを示す構成図である。

【図２】本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムの実施の形態を示し、運営時の仕組みを示す構成図である。

【図３】本願発明による買戻し特約付き不動産投資システムの実施の形態を示し、終了時の仕組みを示す構成図である。

【図４】賃貸料総額と配当金との関係を示す図である。

【符号の説明】

１ 事業者 １Ａ サーバ ３ 投資家 ３Ａ 端末 ５ 対象不動産 ７ テナント ９ 第三投資家 １１ 指定買取人

フロントページの続き (51)Int.Cl. ⁷識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/60 ３２６ Ｇ０６Ｆ 17/60 ３２６ ３３２ ３３２ ３４０ ３４０ ３４２ ３４２